우리는 이제 건물주로서 자영업, 사업, 창업을 해야 한다 (파티룸, 스튜디오, 공간대여)

안녕하세요. 

 

이제부터 우리는 건물주로서 자영업, 사업 및 창업을 해야 한다라고 말씀드리고 싶어 이렇게 글을 작성하게 됐습니다.

 

자영업을 하시면서 월세가 너무 부담되시나요?

맘 편하게 내 건물에서 장사를 하고 싶으신가요?

남의 눈치 안 보면서 자산 소득을 늘리고 싶으신가요?

그렇다면 오늘 이 글을 잘 읽어보시고 한번 곰곰이 생각해보시길 바라겠습니다.

내 미래를 위해서 어떤 선택을 해야 할지 잘 고민해 보시길 바라겠습니다.

 

우리는 왜 건물주가 되어야 할까?

이 이야기에 앞서 먼저 소득에 대해서 이해를 하시면 더 빨리 이해를 하실 수 있습니다.

소득 2가지

 

자영업을 하시는 분들은 일반적으로 이 2가지 소득을 가지고 있습니다.

 

1. 사업 소득

사업 소득은 말 그대로 매출을 늘려서 현금 유동성이 잘 도는 소득을 말합니다. 한마디로 월수입 같은 것이죠.

저는 파티룸을 운영하고 있으니까 매출-매입이 사업 소득이 되겠죠?

 

2. 자산 소득

내 자산이 스스로 소득을 벌어다 주는 것을 말합니다.

예를 들어 내 건물 가치가 올라간다거나 예전에 사놨던 주식이 오르는 경우를 말합니다.

우리는 지금 자영업을 하고 있으니 건물 가치 상승이 더 가깝겠군요.

 

이렇듯 우리는 보통 이 2가지 소득을 얻습니다. 하지만 보통 자영업을 운영하시는 분들은 첫 번째 소득에만 신경을 쓰고 계십니다.

어떻게 매출을 늘리고, 원가를 줄여서 사업 소득을 늘릴 생각을 하시죠.

 

하지만 이제는 사업소득보다는 자산소득에 대해서 더 신경을 써야 한다고 말씀을 드리고 싶습니다.

물론 사업소득도 중요하지만 자산소득에 대해서 완벽히 이해를 하시면 사업소득보다 훨씬 더 많은 소득을 얻으실 수 있을 거라 생각합니다.

 

자 그럼 자영업을 하면서 어떻게 사업소득도 늘리고 자산소득도 늘릴 수 있을까요?

그것은 바로 구분 상가를 매매하거나 꼬마 빌딩을 사는 것입니다.

 

제가 이런 말씀을 드리면 다들 내가 건물 살 돈이 어딨어? 무슨 돈으로 구분상가를 사나?라고 말씀을 하십니다.

물론 서울은 조금 어렵습니다. 이미 매매 가격이 너무 올랐기 때문에 서울은 힘들 수도 있습니다.

하지만 잘 찾아보시면 1억에 지층은 충분히 찾을 수 있습니다. 특히 파티룸이나 스튜디오를 운영하시는 분들은 굳이 1층이 아니어도 되고 슬세권 역세권이 필요 없기 때문에 입지가 좋지 않은 곳은 1억에 충분히 찾을 수 있습니다.

 

지방은 더 희소식입니다. 지방은 1억이면 1층은 어려워도 지층, 2,3층은 서울보다 더 손쉽게 찾을 수 있습니다. 

투자금이 더 있으시면 2억으로 늘려서 찾으실 수도 있습니다.

 

자 그럼 매매는 어떻게 해야 할까요?

우선 매매를 하는 방법은 크게 2가지 있습니다.

 

1. 급매

급매로 시가보다 약 10~20프로 정도 싸게 구입을 하는 것입니다. 

예를 들어 1억이면 8~9천만 원 정도에 사는 것입니다.

 

그런데 좋은 급매는 이미 부동산에서 빼놓는 경우도 많고 우리까지 오는 물건이면 그리 좋지 않다는 이야기이므로 저는 급매보다는 경매를 추천드립니다.

 

2. 경매

경매는 시가보다 약 30프로 이상 더 싸게 낙찰을 받을 수 있습니다.

권리 관계가 조금 복잡하거나 명도가 까다로운 물건은 절반 가격에도 충분히 낙찰을 받을 수 있습니다.

 

내가 봐도 쉬운 권리 분석은 남들 눈에도 쉽게 보입니다. 이 말은 즉 쉬운 물건은 싸게 낙찰받을 수 없다는 이야기입니다. 이런 물건은 보통 10명 이상 들어가기 때문에 낙찰받기가 쉽지 않습니다.

 

우리는 권리관계가 어려운 물건, 이미 유찰이 3회 이상 된 물건을 잘 찾아봅시다. 남들이 어렵다고 느껴서 손도 안 되는 물건을 잘 찾아서 우리 걸로 만들어 봅시다.

 

자 그럼 이제부터는 왜 경매를 받아서 우리가 직접 운영을 해야 하는지에 대해서 알아보겠습니다.

우리가 자영업을 하는 방법은 2가지 방법이 있습니다.

 

1. 월세를 내고 운영을 한다.

보통 20평 기준 보증금 1000만 원에 월세 100만 원 정도로 내고 운영을 합니다.

 

2. 상가를 직접 사서 운영을 한다.

 

첫 번째인 경우 우리는 월세를 매월 100만 원씩 내야 합니다.

반면에 경매든 급매로 상가를 사서 이자를 내면 50만 원도 안 되는 경우가 많습니다.

 

 

한번 예시를 들어서 계산을 해봅시다.

 

1억짜리 물건을 낙찰을 받아 내 상가가 됐다고 생각해봅시다.

 

경매는 대출을 70~80프로까지 받을 수 있습니다. 1억에 낙찰을 받았다면 대출금을 약 7500만 원 받고 내 자본금 2500만 원을 투자하면 됩니다.

 

대출금 7500만 원에 이자 4%면 1년에 약 3백만 원입니다.

3백만 원을 12월로 나누면 약 25만 원입니다.

 

자 여러분 월세로 100 만원을 내시겠습니까? 이자로 25만 원 내시겠습니까?

백번 양보해서 월세로 50만 원 내시겠습니까? 이자로 25만 원 내시겠습니까?

당연히 이자가 훨씬 낫죠.

 

이렇게 내 상가를 가지게 되면 한 달에 고정비도 적게 들어갑니다. 또한 여러 가지 장점도 함께 가져갈 수 있습니다.

어떤 장점이 있을까요?

 

1. 고정비가 준다.

2. 내 마음대로 인테리어를 할 수 있다. (원상복구를 안 해도 된다)

3. 남 눈치를 보지 않아도 된다.

4. 자산 소득이 늘어날 수 있다.

운이 좋으면 내 상가가 1억에서 1억 5천만 원이 될 수 있습니다.

5. 상가는 주택에 포함되지 않는다. 

종부세 걱정은 안 하셔도 됩니다.

6. 매출이 늘면 월세도 같이 높아지고 그러면 더 높은 금액에 매도를 할 수 있다.

보통 월세가 5만 원 올라가면 매매금액은 그에 20배인 천만 원이 올라갑니다. 

예를 들어 장사가 잘돼서 월세가 10만 원 올라가면 건물 가격이 2천만 원이 높아진다는 이야기입니다.

 

여러분! 이 글을 이해하셨다면 이제부터는 월세가 아닌 자가로 운영하셔야 합니다.

자가로 운영해서 애정이 생기고 매출이 늘어나면 내가 산 금액보다 더 높게 매도할 수 있습니다.

사업소득도 늘어나고 자산소득도 늘어나고 일석이조입니다. 아니 일석 5조도 될 수 있습니다.

 

물론 천재지변으로 인해 금융위기로 인해 건물 가치가 하락할 수도 있습니다. 하지만 계속 그곳에서 자영업을 하고 사업을 하신다면 뭐가 큰 문제겠습니까?

한 달에 25만 원 이자 낼 돈 없겠습니까. 그건 아니라고 봅니다. 

 

선택은 여러분 몫입니다. 

저는 저의 의견을 말한 것뿐이니 제 말이 무조건 맞지는 않습니다. 

하지만 확률상 저는 월세보다 자가가 훨씬 더 좋다고 말씀을 드리고 싶습니다. 

 

만약 제 의견이 맞다고 생각하시면 지금부터라도 경매 및 급매를 알아보세요. 

임장도 다녀보시고 주변 시세를 알아보면서 부동산에 눈을 떠보세요. 나름 재미도 있고 보람도 있을 거예요.

 

그럼 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

행운이 있으시길 바랄게요.