파티룸 어디가 좋을까? 부동산 고르는 방법 팁 Tip

운영을 하면서 마케팅 전략을 이리저리 바꿀 수 있고, 서비스도 바꿀 수 있지만 단 하나 못 바꾸는 것이 있다. 그것은 바로 장소 및 부동산이다. 그러니 제일 신중하게 선택을 해야 하고 숙고를 해야한다.

 

부동산은 운도 잘 따라야 좋은 장소를 구할 수 있다. 아무리 돌아봐도 그때 좋은 부동산이 안 나오면 말짱 도루묵이다. 하지만 그 운을 잡기 위해 많은 곳을 돌아다녀야 한다. 그러면 10점 만점 중에 8점 이상 되는 곳을 고를 수 있다. 모든 건 호스트에 발에 걸려있다. 아무리 인터넷 시대라고 해도 집적 발로 걷고 눈으로 보는 것이 최고이다.

 

 

파티룸을 창업하기 전 예비창업자들은 어디에 파티룸을 만들어야 할지 고민이 많을 것이다. 필자 또한 처음 고르기 전 수많은 생각을 했다. "과연 홍대가 좋을까? 강남이 좋을까? 아니야 중심지는 너무 비싸니까 조금 싼 곳으로 가볼까?" 등등 하루 종일 부동산 생각을 했었다.

우선 부동산을 고르기 전 파티룸을 이용하는 소비자의 성향을 파악해야 한다. 우선 파티룸은 20~30대 여성 고객분들이 많다. 그리고 99프로 선 예약제로 운영이 된다. 이 말은 즉 너무 위험한 동네나 술집이 많은 곳은 피해야 하고 굳이 중심지가 아니어도 괜찮다는 이야기이다.

 

이제부터 좀 더 디테일하게 어떻게 부동산을 골라야 할지 알아보자.

 

1. 너무 중심지가 아니어도 된다. 단 역세권 근처로 구하자.

 

서울이든 지방이든, 중심지 부동산 임대료는 정말 비싸다. 가격대가 너무 화려해서 솔직히 엄두를 낼 수 없다. 그렇다면 어디로 정해야 할까? 필자 생각엔 역세권이지만 이면도로에 있는 장소를 눈독을 드리고 탐색하자. 예를 들어 큰 도로나 도로가 있는 건물은 유동인가 많기 때문에 당연히 임대료가 비싸다. 임대인 입장에서는 왜 이리 비싸지?라고 생각이 들 순 있겠지만 임차인 입장에서는 건물의 값어치가 있기 때문에 임대료를 비싸게 측정할 수밖에 없다. 그러니 깔끔하게 비싼 동네나 골목은 피하자. 괜히 그쪽으로 마음이 정해지면 답이 없다. 우리는 지금 소자본으로 창업을 하는 사람들이다. 비싼 1층이나 화려한 곳은 우리에게는 그림의 떡이다. 그림의 떡이라고 해도 꼭 좋지 많은 않다.

그리고 파티룸은 99프로 예약제로 운영이 되고 있다. 이 말은 즉 꼭 중심지가 아니어도 된다는 이야기이다. 단 역에서는 꼭 가까워야 한다. 적어도 보도로 10분 안이여야 한다. 만약 어떤 역에 정말 착한 임대료에 좋은 건물이라고 해도 역에서 너무 멀어지면 깔끔하게 포기하자. 예쁘게 옷을 입고, 힐을 신고 파티룸에 오는 소비자에게 보도로 10분 이상의 거리는 아무래도 당신에게 낮은 포복으로 100m 이상 가라는 뜻과 같다. 그러니 최대한 착한 가격에 가까운 거리를 많이 찾아보자. 열심히 오랫동안 찾으면 반드시 맘에 드는 곳이 나온다.

 

2. 안전과 보안 때문에 1층은 좋지 않다.

 

창업자 입장에서 얼마나 좋은 조건이 아니겠는가. 상식적으로 대부분 건물은 층이 높아질수록 임대료가 낮아진다. 1층이 제일 비싸고 그다음 2층 그 다음 3층 등 올라갈수록 임대료는 당연히 낮아진다. 임대료가 낮아진다는 이야기는 창업자들에게는 정말 희소식이다. 달마다 나가는 임대료는 무시했다가는 정말 큰 코 다친다. 필자도 이런 생각을 했었다. "에이 20~30만 원 비싸다고 해서 큰 일 나겠어? 다 거기서 거기겠지." 절대 그렇지 않다. 30만 원이면 일 년에 360만 원, 2년이면 720만 원이다. 이래도 싸 보이나? 달마다 보면 적게 보이겠지만 넓게 보면 엄청 비싼 돈이다. 720만 원이면 조금 아껴서 다른 파티룸을 구할 수 있는 가격이기도 하다.

필자의 경험으로 봤을 때 파티룸은 4~5층 건물 중, 2~4층이 가장 이상적인 층이라고 할 수 있다. 그 이유는 바로 가격 면에서도 메리트가 있고 소비자가 원하는 프라이빗한 공간을 제공할 수 있기 때문이다. 만약 파티룸이 1층에 있다고 생각해보자. 큰 창문이 있고 얇은 커튼으로 되어 있다. 그렇다면 어떤 현상이 벌어질까? 분명 지나가는 사람들이 어떤 곳인지 궁금해하며 안을 쳐다보거나 문을 열어본다거나 기타 등등 다양한 일들이 벌어질 것이다. 그러면 안에서 파티룸을 이용하고 있는 고객들은 굉장히 불안에 떨 것이고 계속해서 불편한 마음을 가질 것이다. 호스트 입장에서 저런 일들은 최악 중에 최악이다. 안전이 보장되지 않아 무슨 일이 벌어질지 모르기 때문에 항상 노심초사 벌벌 떨고 있어야 한다.

굳이 비싼 임대료를 내가 1층으로 하고 싶은가? 남들에게 잘 보이고 싶은가? 그렇다면 파티룸 안에 호스트만에 작은 공간을 만들고 항시 대기를 하고 있어라. 그렇다면 괜찮을 것이다. 무슨 일이 벌어져도 즉각적이 대응이 가능하니까. 하지만 당신은 일주일 뒤 답답해서 그곳을 탈출하고 싶은 마음밖에 안들 것이다.

 

3. 깔끔하고 습기가 없는 지하도 괜찮다.

 

지하의 가장 큰 장점은 임대료가 상상 이상으로 낮다는 것이다. 그리고 가장 큰 단점은 습기가 많아 지하실 특유의 냄새가 나고 화장실이 없을 수 있다. 하지만 약가 넓은 평수를 원하고 임대료가 낮은 것을 선호한다면 필자는 지하를 강력히 추천한다. 지인 중에 지하를 선호하는 호스트가 있는데, 관리만 잘한다면 깔끔하게 운영을 할 수 있다. 단 이것은 꼭 명심해야 한다. 화장실은 실내에 있어야 한다. 주 고객이 여성분들이기 때문에 만약 화장실이 1층밖에 있거나 반층 계단에 있다면 조금 고심을 해야 한다. 지하층 안에 화장실이 잘 없는 이유는 펌프를 집적 설치해서 1층 정화조로 올려야 하기 때문에 지하층에는 화장실이 없는 경우도 많다. 그렇다고 집적 화장실을 만들겠다고? 배보다 배꼽이 커지는 일이 발생되니 참기로 하자.

마지막으로 지하의 가장 큰 장점은 또 하나 있다. 그것은 바로 날씨에 매우 강하다는 것이다. 예를 들어 보통 건물 3층이고 바깥 날씨가 무더위 때문에 35도라고 치자. 그렇다면 실내는 대충 몇 도 일 것일까? 약 25~30도 정도가 될 것이다. 하지만 지하는? 대략적으로 20도 내외이다. 이점은 정말 좋다. 그 이유는 전기료도 대폭적으로 아낄 수 있고 고객분들도 너무 덥지 않는 환경에서 파티룸을 이용할 수 있기 때문이다. 겨울도 마찬가지이다. 아무리 맹추위 -15도가 되어도 지하는 충분히 견딜 수 있다. 난방기나 온돌이 있다면 조금만 틀어도 맹추위를 충분히 커버할 수 있다. 단 물에는 가장 취약한 단점을 가지고 있다. 장마가 오거나 비가 많이 올 때는 호스트가 부지런히 움직여야 한다. 보일로도 틀든, 냉난방기를 틀든 꾸준하게 관리를 해줘야 한다.

 

이번 글을 파티룸 부동산 고르는 1편을 간략하게 써보았다. 다음 글은 실내 조건을 어떻게 봐야 하는지 알아보겠다.

 

궁금하거나 질문이 있다면 댓글 남겨주세요. 감사합니다.