파티룸 부동산에 관련하여 여러 질문들

파티룸 컨설팅을 하다 보면 부동산에 관련해서 많은 질문들이 있어서 이렇게 집적 글을 써볼까 합니다.

저는 파티룸 창업을 할 때 부동산을 조금 보수적으로 봅니다. 그 이유는 제가 생각하는 파티룸 창업은 최소 자본으로 최대 효율을 얻기 위한 하나의 좋은 창업 아이템이라고 생각하기 때문입니다.

물론 비싼 보증금과 월세를 골라서 자리도 좋고 인테리어도 잘 되어 있는 곳을 고르면 좋습니다. 하지만 그럴 여유 자금도 있지 않을뿐더러 투자 대비 수익률도 떨어지기 때문에 저는 반대를 하는 입장입니다.

 

그래서 제가 말씀드리고 싶은 부동산 보증금 및 월세 조건은 다음 아래와 같습니다.

* 서울 지역

보증금 : 1000~2000만 원 사이 (보증금은 어차피 저의 돈이기 때문에 저는 크게 신경 쓰지 않습니다. 부동산을 통해 계약을 하면 1억까지 부동산 보험도 저절로 가입이 되기 때문에 나중에 못 돌려받을 확률도 매우 극히 낮습니다.)

 

월세 : 100만 원 이하 (만약 전기공사, 바닥공사, 도장이 필요 없이 이미 완벽하게 기본 인테리어가 되어 있다면 120만 원까지도 괜찮을 것 같습니다. 하지만 공사를 해야 하는데 120만 원 이상이면 반대합니다.)

 

* 서울 외 지역

보증금 : 1000만 원 (서울 외 지역은 대부분은 보증금 1000만 원으로 계약을 할 수 있습니다. 한 가지 놀라운 사실은 얼마 전에 군산에 있는 한 사람에게 이런 소식을 들었는데, 단독주택 1, 2층이 보증금 500만 원에 월세가 50만 원이라고 하더라고요. 이 말을 듣고 저는 정말 깜짝 놀랐습니다. "와 싼 곳은 정말 싸구나")

 

월세 : 서울 외 지역은 월세를 70만 원 이하로 잡으셨으면 좋겠습니다. 컨설팅을 해보니까 70만 원 이하도 많이 있는 것 같았습니다. 물론 운이 좀 따라줘야 합니다. 공사도 다 되어 있고 월세 70만 원 부동산을 구하면 나중에 정말 편하게 창업을 할 수도 있고 수익률도 괜찮을 수 있습니다.

이제부터는 제가 파티룸 부동산에 관련하여 집적 들은 여러 질문들은 나열해 보겠습니다.

Q. 1층에다 파티룸을 해도 되나요?

A. 1층은 제가 강력하게 반대하고 있습니다. 그 이유에 대해서 몇 가지 말씀드려보겠습니다.

 

* 우선 월세가 제일 비쌉니다.

* 프라이빗 장소로 쓰기에는 좋지 않습니다. 그 이유는 지나가다가 사람들이 계속 쳐다보고 문을 열고 들어 올 수 있습니다. 파티를 하고 있는데 갑자기 누가 문을 두드리고 들어온다면 정말 깜짝 놀라겠죠?

* 퇴실할 때마다 시간에 맞추어서 가야 합니다. 

이 문제가 가장 큽니다. 파티룸은 보통 입, 퇴실을 셀프로 합니다. 그런데 1층에 파티룸이 있으면 퇴실을 할 때마다 시간에 맞추어서 가서 도어록이나 문을 체크해줘야 합니다.

간혹 가다가 고객분들께서 도어록을 안 잠그거나 문을 그대로 열어두고 가는 경우가 있습니다. 그나마 2, 3층은 문이 열려 있어도 도난이나 안전에 큰 문제가 발생하지 않는데 1층은 그렇지 않습니다. 물론 근처에 CCTV가 많아서 도난 사고는 많이 일어나지 않지만 혹시나 하는 노파심에 말씀드리는 것입니다. 

 

그래서 정리는 하자면 저는 1층에 파티룸을 하는 걸 반대하고 있습니다. 그런데 만약 나는 상주를 하면서 파티룸을 운영할 계획이다고 생각하시는 분들은 하셔도 좋습니다. 파티룸이 집 바로 근처에 있으면 하셔도 좋습니다. 

그 선택은 여러분이 결정하시면 됩니다.

 

Q. 보일러는 꼭 필요한가요?

A. 네 저는 보일러는 필수라고 생각합니다. 특히 겨울에는 무조건 있어야 한다고 생각합니다.

물론 전기패널을 깔아서 바닥 난방을 할 수 있습니다. 그런데 저는 전기패널은 한계가 있다고 봅니다. 전게 패널 설치 비용도 만만치 않고 이제까지 엄청 크게 만족하는 사람은 잘 보지 못한 것 같습니다.

 

그래서 부동산을 고를 때 도시가스가 연결되어 있고 바닥 난방이 되어 있는 곳을 고르려고 노력해보세요.

발품을 많이 팔아서 이곳저곳 보시다 보면 보일러가 있고 바닥난방이 되어 있는 곳이 반드시 있습니다.

 

그럼 작은 팁이 있을까요? 네 보일러가 있는 곳을 고르는 작은 팁을 아래와 같습니다.

 

* 큰 복합상가에는 보일러가 있지 않습니다.

* 단독 3층, 4층 이런 곳에는 도시가스가 설치되어 있을 확률이 매우 높습니다.

* 신축 건축은 도시가스가 연결되어 있어도 바닥난방 공사가 안되어 있을 확률이 매우 높습니다.

 

이 3가지 팁만 잘 아셔도 나중에 도시가스와 바닥난방이 되어 있는 곳을 고르기 더 수월할 것입니다.

이번 글은 파티룸 부동산 관련해서 몇 가지 질문 사항을 알아보았는데요.

오프라인 창업을 하실 때에는 부동산을 고를 때 많은 노력과 시간이 필요합니다. 정말 운이 좋아서 단번에 정말 맘에 드는 부동산을 고를 수 있겠지만, 대부분 그렇지 않습니다. 정말 많은 곳을 봐야 괜찮고 맘에 드는 곳을 발견하실 수 있습니다. 

 

처음으로 오프라인 사업을 하시거나 초보 창업가분들은 부동산을 정말 많이 봐야 한다고 생각합니다.

저는 적어도 50군데 이상은 보셔야 한다고 생각합니다. 그 이유는 처음에 부동산을 많이 보고 분석해야 공간을 읽을 줄 아는 능력도 생기고 부동산에 관련해서 여러 경험을 쌓을 수 있기 때문입니다.

 

보통 한 부동산에 가면 2~3개는 보여줍니다. 그러면 하루에 부동산 2개만 가도 5군데는 볼 수 있습니다.

이렇게 잘 계산해서 계획을 갖고 여러 부동산을 보면 분명 맘에 드는 부동산을 찾으실 수 있을 겁니다.