전세 계약 시 반드시 알아야 할 체크리스트와 전세 사기 방지 비법

전세 계약을 할 때 사전에 준비해야 할 사항과 전세 사기를 방지하기 위한 방법을 단계별로 상세히 설명하겠습니다.


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1. 전세 계약 전 사전 준비

1-1. 계약하려는 부동산 확인

등기부등본 열람:

등기소 또는 인터넷 등기소에서 등기부등본을 발급받아 소유자 정보, 근저당, 압류 여부를 확인합니다.

전세 계약을 하려는 사람이 실제 소유자인지 확인하세요.

확인 항목:

소유권자와 계약자가 동일한지.

근저당권이나 압류 등 담보 설정이 과도하지 않은지.



임차 목적물 상태 확인:

부동산의 실제 상태와 등기부등본 내용이 일치하는지 확인합니다.

방문 시 집 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태를 꼼꼼히 점검합니다.


부동산 시세 조사:

해당 지역의 전세 시세를 확인하여 지나치게 저렴하거나 비싼 경우 주의합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템이나 주변 부동산을 통해 시세를 파악합니다.

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1-2. 계약 상대방의 신뢰도 확인

집주인 신분 확인:

계약자가 집주인인 경우 신분증과 소유자 정보를 대조합니다.

대리인이 계약을 진행하는 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 요구합니다.


임대인의 신용 상태 확인:

집주인의 채무 상태를 확인하기 위해 근저당 비율이 높은 경우 주의합니다.

소유자의 재정 상태가 불안정한 경우, 보증금을 반환받지 못할 위험이 있습니다.

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1-3. 계약금 준비

계약금을 지급하기 전에 반드시 등기부등본과 계약 조건을 확인한 후 진행합니다.

계약금은 반드시 집주인의 계좌로 입금하며, 현금 거래는 절대 피해야 합니다.



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2. 전세 계약 시 체크리스트

2-1. 계약서 작성

표준 임대차 계약서 사용:

부동산 표준임대차계약서를 사용하여 중요한 내용을 빠뜨리지 않도록 합니다.


필수 기재 항목:

부동산 주소, 전세금, 계약금, 잔금, 계약 기간.

임대인과 임차인의 이름, 연락처, 서명.

특약 사항(예: 전세보증보험 가입, 시설물 수리 책임 등).


특약 사항 추가:

전세보증보험 가입 의무.

중도 해지 시 보증금 반환 조건 명시.

관리비, 시설물 유지보수 책임 명확히 명시.



2-2. 계약 조건 확인

대출 여부:

집주인이 해당 부동산에 대해 추가 대출을 받을 가능성을 막기 위해, 계약서에 대출 금지 조항을 넣는 것이 좋습니다.


확정일자 받기:

계약 후 관할 주민센터에서 확정일자를 받아야 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.


전입 신고:

계약 후 빠른 시일 내에 전입 신고를 완료하여 임차권을 확실히 확보합니다.

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3. 전세 사기 방지 방법

3-1. 전세 사기의 유형과 대처법

1. 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하는 경우:

대리 계약일 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하세요.

위임자가 진짜 소유자인지 등기부등본과 대조합니다.



2. 과다 근저당 설정된 집:

등기부등본에서 근저당권 설정 비율이 전세금 대비 70% 이상인 경우 위험합니다.

근저당권 금액이 높다면 전세 계약을 피하는 것이 좋습니다.



3. 허위 매물로 유인:

지나치게 저렴한 전세 매물은 사기 가능성이 높습니다.

부동산 시세와 비교해 적정 수준인지 확인하세요.



4. 계약 후 추가 담보 대출:

집주인이 계약 후 주택을 담보로 추가 대출을 받을 수 있습니다.

계약서에 추가 대출 금지 특약을 명시하세요.





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3-2. 보증금을 보호하는 방법

전세보증보험 가입:

전세보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보험사에서 대신 반환해주는 제도입니다.

가입 요건:

근저당 설정 비율이 전세금 대비 80% 이하.

계약서에 확정일자와 전입 신고 완료.


주요 상품:

한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등.



임차권 등기명령 신청:

집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 반환이 지연될 경우, 임차권 등기를 통해 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.




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4. 전세 계약 후 관리

4-1. 주기적인 등기부등본 열람

계약 이후에도 주기적으로 등기부등본을 열람하여 근저당권, 압류 등의 변화가 없는지 확인하세요.


4-2. 임대인과의 원활한 소통

집주인과 주기적으로 연락을 유지하며, 부동산 관련 변동 사항을 공유받는 것이 좋습니다.


4-3. 계약 갱신 시 재점검

계약 갱신 시에도 등기부등본을 다시 확인하고, 계약서를 다시 작성합니다.

전세 계약은 사전 조사와 신중한 준비가 필수입니다. 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 확정일자 및 전입 신고 등을 통해 보증금을 보호하고, 전세 사기 피해를 예방하세요.